どうも、ウエちゃんです。3回目の投稿となります。
今日から参加したにほんブログ村ですが、
意外とここからの訪問者がいらっしゃるようで驚いています。
さて2号物件は、売り出し800万の中古戸建てでしたが、これを400万で買うことが出来ました。
こちらは1号とは違って「ボロ」とは言えないそれなりに綺麗な物件です。
外装はとりあえずそのままで全然いけそうです。
クラックのコーキング補修跡が地味に目立ちますが、
賃貸で入居する人は建物の資産価値は気にしないはずなので、全然OKでしょう。
内装も意外に綺麗で、割とお金をかけてメンテナンスされてきた建物だと思います。
水回りも築古にしては綺麗で、浴槽もそのままいけそうです。
もちろんお風呂は追い炊きつき、トイレはウォシュレット付きです。
インフラは、上水道、浄化槽、都市ガスです。
まぁまぁのスペックですが、駅徒歩18分で車庫がありません。
そこがちょっと弱い部分ですね。
でも土地値を割ってまで売る理由はそうそうなさそうなスペックです。
実需向けにも売れそうな内容です。残置物はけっこうありますが、売主負担で撤去するとのことです。
（結局、大幅指値をするに際して残置はこちらで引き受ける条件としました。）
こちら、土地の評価額が500万を超えており、400万まで値下げして売る必要はなさそうな物件です。
何故この物件が土地値を割る400万で買えたのか。
実は接道が「通路」なんです。
幅員3.9mで、一見、公道か私道に見える道路ですが、
仲介さんによると、「建築基準法上の道路に該当しない通路（建築確認不可）」とのこと。
なるほど再建不なのね。それじゃ土地値なんてあってないようなもの。
でもね、路線価ついてるんですよね。不思議ですよね？
この「通路」、路線価14万/㎡もついてるんです。
おかしいでしょ？
さらにこちらの物件、市の都市計画道路の境界線上に建っており、
市が計画を実行すると決めれば、土地の約3分の2が市に接収されてしまいます。
もちろん補償があるので投資家的には全然問題ないんです。
むしろ相場よりは高めに買い取ってくれるそうなので。
ただ、実需で検討する場合、いつその地を追いやられるかわからない土地、
やっぱり抵抗がある人が多いのでしょう。
そんなこんなで、買い手が付かなかったようです。
でも実は、仲介さんによれば、再建築は「実は出来ます」と言うのです。
建築基準法上の道路ではない、ただの通路ということなんですが、
その通路部分の所有者全員が、「道に関する協定書」を取り交わしており、
実質、市としては建築を認めます、というのが仲介さんの説明でした。
もちろん仲介として、今後の法改正の可能性やら、様々なことを全て含めて、
「絶対再建築できるとお約束できます」と言えないため、
物件情報としては再建築不可と書かざるを得ないのでそう書いている、ということで、
そういう理由があるから路線価が付いているんです。
そういう事情がない「ただの通路」なら路線価14万なんて付きません。
という説明にものすごく説得力がありました。
大手の仲介さんの、参与の役職付きの方でしたので、恐らくそこは信じて良いのでしょう。
本来なら投資家として自分で調べてから買うべきだとは思います。
でも面倒くさいので（笑）、信じて買付を入れました。
さすがに800万から400万への値下げでしたので、買付が通ったのは結構経ってからでした。
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