久しぶりの更新になります。
ブログ更新への情熱は既にゼロですが、ツイートでは文字数的に難しいので、こちらにアップします。
購入費は120万、契約家賃は8万なので、いわゆる表面利回りは、
8万×12ヵ月÷120万＝0.8
つまり年利80％ということになります。
では続いて実質利回り。
これは「実質」というくらいですから、全経費をぶち込んで計算すべきものですが、多くの投資家が数字をごまかしていると感じます。
もちろん「ごまかしている」などという証拠はありません。
逆に言えば「ごまかしていない」という証拠もありません。
いやね、真実の数字を公開する義務がないので、ぶっちゃけ「言ったモン勝ち」なんですよね。
そもそもいくらで買ったのか、その数字が正しい証拠すらない（笑）
ま、余談はそのくらいにして、本題行きましょう。
もちろん私の数字にも証拠はありません。私の言い値です。
信じるか信じないか、もちろん自由です。全てが自己責任。それが投資です。
取得費 1,200,000円
諸費用 253,830円
リフォーム外注費 1,385,300円
外注ごみ処分費 69,820円
施主支給 130,000円
ガス設備買い取り 150,000円
火災保険 28,500円
月極駐車場関係費 49,167円
光熱費 9,520円
税理士相談料 11,000円
交際費・広告費その他 83,634円
ＤＩＹ資材・道具その他 834,070円
高速代・電車賃 130,380円
ガソリン代 155,295円
計 4,490,516円
一般に実質利回りに計上する経費としたら、このくらいでしょうか？
これで算出すると、
8万×12ヵ月÷4,490,516円＝0.21378…
利回り年約21％ですね。
表面80％が、実質21％です。
4分の1に圧縮されてしまいましたね。
まぁでも、そこそこ現実的な数字です。
投資として、悪くはないんじゃないでしょうか。
でも、実際に投資をはじめてみて、この「ザックリ計算」が、まだ真実ではないと気付きました。
かかる「諸費用」って、契約・決済の時にかかる費用だけで終わらないんです。
購入後、半年くらい経ったら「取得税」ってのが請求されます。
1号の取得税は75,300円でした。
まだあります。火災保険料は1年分で計算してあります。つまり今後も毎年払います。
つまり上の実質利回りの計算は、真実ではないです。
さらに、諸費用の中に「固定資産税」も一応「清算金」名目で含まれていますが、当然購入後も毎年請求が来るはずです。
この固定資産税の年額は66,960円。火災保険が28,500円ですから、毎年95,460円の請求が来ます。
これ、家賃1か月分以上じゃないですか。
つまり上の計算式は、少し修正する必要があり、
（80,000円×12ヵ月-95,460円）÷（4,490,516円+75,300円）＝0.18935
ありゃあ～。年率19％を少し割り込んで来ました。
さて、本当にこれが「真実の利回り」でしょうか？
自分の日当入れてます？自分はタダ働き？休日を使っただけだから収入は減ってない？
そういうもんなんです？
仮に自分の年収が1000万だとしたら、365日労働すると仮定しても日当単価は3万程度で計算すべきでは？
では日当単価を@15,000円、＠20,000円、＠25,000円、＠30,000円の4パターンで計算してみましょうか。
計算式は省きますが、日当15,000円の人なら年率14.7％、
日当20,000円の人なら年率13.7％、日当25,000円程度の人なら年率12.8％、
日当30,000円の人なら年率12.0％という計算になります。
あ、ちなみに集計したところ、現場に足を運んだ回数は87回でした。その日数分の日当で計算してます。
どうです？
「うん、年率12％残るなら満足だよ。」
という人もいることでしょう。
聞きますよ？
あなたの検討している物件の、表面利回りは、年率80％ですか！？
これ、表面利回り80％物件の実質計算ですからね！？
さぁ、これでもアナタは不動産投資、やりますか？
私は。
やりますけどね（笑）
1号はかなり失敗してるし、失敗の原因もわかってる。
あと工具類は今後も使うし、最終的にはＤＩＹやらないと思うけど、節約のためにやってるんじゃないから。
あくまで外注するスキル磨きが目的だから。
なんもわからんド素人が、テキトーに業者選びして満足いく結果が得られるほど、建築業界の人たち優しくないから。
もちろん優しい人もいる。親切な人もいる。誠実な仕事をする人もいる。
でも今の自分にはまだそれを見分けるスキルは足りてない。
本当に誠実に仕事してる職人さんが報われるような外注をしたい。
だからＤＩＹやってます。
決して投資効率としては、良くはないです。それは間違いないです。
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