私の内見必勝法

2021.07.23
ボロ戸建て投資

どうも、ウエちゃんです。9回目の投稿となります。
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不動産屋さんのブログか。更新頻度は月に1回ぐらいで、すごいアクセス数があるみたいです。
かなり長いことブログやってるみたいで、アメブロのフォロワー数もすごいですね～。
継続は力なりって所なんでしょうか。にわか投資家の私が知らないだけで、超有名な不動産屋さんなんでしょうかね？

さて今日は、私の内見パターンについて語ってみます。
不動産投資を始めて数か月のクセに、偉そうにノウハウ語んなって言われそう（笑）

ま、自分なりの必勝法なので、参考になる部分は参考にしてみてください。
まだほんと内見行き始めたのも今年からなんで、大した経験数でもないです。もしかしたら、当たり前のことやってるだけかもしれません。

あんまり他人の内見見る機会ないんで、皆がどんなパターンで内見してるか知らないんですよね。

私の場合、割と土地売り古家付き物件を検討することも多かったから、そういう部分で自分なりの形が出来上がったのかもしれません。

結論を言うと、「内見前に下見に行く」が、私の必勝パターンです。

もちろん例外はあります。スピード勝負の元々安い売り出し物件なんかは、下見行く時間も端折ってまっしぐらに向かいます。でも内見予約が必ずしもこっちの希望通りの時間に入れられるとも限らないので、仲介さんとの調整の末、やむを得ず時間が空いたりした場合は、先に下見に行っておくようにしています。

そんなこんなで、下見だけなら数か月のうちに100軒以上は行きましたね。
それくらい下見に行くと、外から見た段階でそれなりの精度で内装の想像が付きます。

何故、私が内見前に下見に行くかと言うと、やっぱりまだスキルが足りないからです。
ベテラン大家さんなら、いきなり内見に行って、その場でリフォーム費用をさっと見積もって、利回り計算してその場で買付けを入れられるのでしょう。
私にはまだ無理です。そもそもまだリフォーム完成0軒ですし、当然客付け完了も0軒です。まだ大家ですらありません。
そんな初心者が、内見に行ったその場で適正な価格で買付けなんて入れられるわけがありません。
かといって「えいや！」で買付けを入れても後悔する可能性大です。あるいはリフォーム費用を大きく見積もりすぎて仲介さんに鼻で笑われるかブチ切れられて以後出入り禁止かです。

初心者にとって、ぶっつけ本番の内見は、完全にアウェーの戦いです。
相手は仲介さん、物件の情報は既に持っています。対してこちらは物件のことを上辺の資料上だけでしか知りません。

資料だけではわからないこともたくさんあります。
例えば冒頭の写真。改めてこちら。

竹林放置しすぎやろがい！（怒）
こんなもん、先に内見申し込んで、現地で仲介さんとこれ目の前にして、どうせえ言うねん。
まず、こういう時間の無駄を、下見に行くと減らせます。
内見だと、時間の調整が必要なので、1日頑張っても3軒とか4軒くらいしか行けません。
下見なら1日10軒とか余裕でこなせます。
ネット検索で「う～ん、どうしよう。」とか迷ってる時間あったら、
片っ端から住所・番地問い合わせて、とっとと現地に車飛ばしたほうが早いです。
同じエリアまとめて行けば、1日15軒ぐらい回れます。
そうすると、半分は内見するまでもない程度の物件です。
安くなるなら内見予約する価値ありますが、ならないなら時間調整する価値もない。
仲介さんも、それわかってるから電話で嫌そうに答えるんです。
仲介さんが嫌そうに答える理由、下見言ってればわかる時あります。
「ここですか？」と聞くと、「そうなんですよぉ（笑）なんでご存じなんですか？」と聞いてきますから、
「いや近く通ったんで、外からさっと見させてもらいました。安くなるんなら欲しいんですけど。」
と言えば
「いやぁこの物件、売主さんがまだ下げる気ないんすよ。この値段じゃ無理っすよって言ってるんすけど（苦笑）」
なんて本音が出てきて話が早いです。

もちろん、話が早いばっかりでふるいにかけすぎるのも良くない面はあるんでしょうけどね。
電話で必ずしも本音が出るとも限りません。
まだ会ってもないのに本音なんか、一般的には仲介さんは出しません。

ただまぁ下見行ってるんでね。相手も「ちょっとはコイツわかって言ってるわけやしな」とは思ってくれます。

こっちも下見行くことで、色んな心の準備も出来ます。

例えばこんな物件。

俺は本当にここまでボットン便所と戯れたいんだろうか。
内見前にしっかり自問することが出来ます。
資料に「汲み取り」とは書いてあっても、どの程度の汲み取りかまでは書いてないもん。
「ドップリ汲み取り」とか、「汲み取りとの格闘避けられず」とか絶対書いてないもん。

物件がごみ屋敷なら事前にある程度情報が得られるかもしれませんが、

隣家がこれとか、行ってみんとわからんもん。

こっちもそう。隣家の廃車の中の残置物まで、物件資料に書いてないもん。

古い、とは書いてあっても、

壁がコンクリブロック積んだだけのタイプ。とか書いてないもん。

内見現場で、どうせ
「だから土地売りなんですから、建物として見ないでください言うてますやん！」
とか何故か最初からキレぎみに怒られるんオチやもん。
「建物として見ないで言うたって、これ幅80センチの旗竿で再建不で、最後階段で、土地としてどうやって使え言うねん」
とか文句の応酬やったって何の得るもんもないやん。

先に下見行っとけば、
「はいはい（笑）こういうことね（笑）」
と笑っていつかのネタにと写真パシャリと撮ってニヤけながら次に向かえる。

これもなかなかすごいで。

擁壁から根っこバッコーーン！弾け出しとるがな！
大丈夫か？この擁壁。

しかもこの高さ。
建物綺麗なら別にそれでもええんやけど、サンルームバキッと折れて前につんのめっとるし、玄関開かんからか、窓から侵入した形跡あるし、外から丸見えの室内の床から雑草生えとるし、明らかにアウトやん。

しかも裏にも逆擁壁。

そらぁ階段上った反対のもう1軒の家も

こんな状態になるわなぁ。

こんな物件に時間空けて仲介さんと待ち合わせ時間調整して、
しかも現地で気まずい空気共有してもなぁ・・・。

まぁそれがご縁でいい物件紹介してもらえるとかもあるかもしらんけど・・・。
だけど大概そういう物件の内見予約しようとすると、感じ悪い仲介さんの確率高いやん？

そこまで面倒臭いぐらい問い合わせ来て困ってる言うんやったら、そこ書いとけや（笑）
あえて伏せといて、現場行ってから「だから・・・」みたいな顔すんの、卑怯やで？

やけど、予めこっちもわかった上であえて行くんなら、
その相手の出方も予想した上でこっちの作戦練れるからな。

実は何を隠そう1号物件も内見前に下見に行ってる。

幅1.98メートル、長さ15メートルの旗竿に、軽なら置けるのは確認済み。隣家とも事前に会話して、お互い互い違いに置けばドア開けられるから、と、車置くことも承諾済み。隣家は軽1台しか置く予定ないから、2台置いてもいいよ、とも。

別の近隣宅では、井戸は近隣の集合井戸で、月1,000円、前は500円だったんやけども、水道引いて抜ける人が多くて今は軒数少ないから1,000円になった、とか。リフォームの業者が来たら、そこの川沿いのココなら邪魔にならんから置けるよ、とか。月極はここの裏の〇番が今1台空きあるぞ、とか。でもそこに置いた車はいつも傷つけられるけどな（笑）犯人だいたいわかっとる。近所のやつや。証拠ないから皆泣き寝入りしてるけど、そこ置いてみるか？とか。あとは台風の時に戸袋飛んできてうちの屋根壊したんや。連絡して弁償さしたった（笑）それから雑草伸び放題やから草刈ってくれよって連絡したんやけど、コロナでなかなか来んから昨日また催促の電話したんやけど、まだ来んなぁアイツ。

内見前に近所からこれだけの情報得ておけば、後日内見行ってもアウェー感ないわ。むしろホームの戦いやん。仲介さんでも知らんこと、こっちは知ってる。知ってるけど、あえて知らんフリして仲介さんの反応見ることも出来るし、場合によっては厳しいツッコミをあえて入れることも出来る。こっちが仲介さんを手のひらで転がすことが出来るってわけ。

そうそう、こんな物件もありました。
現況空家ってことで、内見予約入れたら、おばあちゃんが寝たきりで施設に入っていて、息子さんからの売却依頼で・・・。という物件。
息子さんが遠方で、鍵を持ってらっしゃるんで、内見の調整にお時間いただきます、と。
近く通る予定あるんで、先に外から見ていいですか、敷地内に立ち入ってチェックさせて頂いていいですかと確認の上で下見すると・・・。